Le mandat simple : AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

Le mandat de vente simple est un contrat par lequel un propriétaire confie la vente de son bien à une ou plusieurs agences immobilières, sans exclusivité.

En pratique, cela signifie que :

Vous pouvez mandater autant d’agences que vous le souhaitez ;

Vous pouvez vendre par vous-même, sans intermédiaire ;

L’agence qui trouve l’acheteur perçoit la commission.

Selon la FNAIM, près de 60 % des ventes immobilières en France sont encore réalisées sous mandat simple, même si cette part recule au profit du mandat exclusif, jugé plus efficace pour accélérer les transactions.

Les avantages du mandat simple par rapport aux autres mandats de vente, c’est qu’il vous propose une grande souplesse et il vous laisse une grande liberté dans la gestion de votre vente immobilière. C’est donc la formule idéale pour les vendeurs qui souhaitent garder la main sur leur projet tout en bénéficiant du réseau et de la visibilité des agences.

Vous pouvez confier votre bien à autant d’agences que vous souhaitez. Vous pouvez également vendre le bien par vous-même si vous y arrivez en économisant ainsi le montant de la commission.

Le fait de ne pas être lié à une seule agence vous évite de vous retrouver avec un prestataire qui ne vous convient pas et dont vous ne pouvez vous séparer avant le terme du mandat.

Si le mandat de vente simple est celui qui semble le plus efficace quand on y réfléchit rapidement, il présente malgré tout quelques inconvénients :

• Une diffusion excessive et contre-productive : En multipliant les agences, votre annonce est souvent publiée plusieurs fois sur les mêmes portails (Leboncoin, SeLoger, Bien’ici, etc.), parfois avec des descriptions ou des prix différents. Résultat : les acheteurs perçoivent votre bien comme « difficile à vendre » ou « désespérément sur le marché ». Selon la plateforme MeilleursBiens, les annonces diffusées en double subissent en moyenne une négociation de 6 à 10 % supérieure au prix initial.
• Un manque d’investissement des agences : L’agent immobilier rémunéré uniquement à la vente privilégiera logiquement les biens sous mandat exclusif, qui garantissent sa commission. Sous mandat de vente simple, les agences investissent souvent moins en publicité ou en visites, sachant qu’elles peuvent être « doublées » à tout moment par un concurrent.
• Un risque de confusion juridique : Si plusieurs agences font visiter votre bien à un même acquéreur, et que vous concluez la vente via une autre, vous pouvez être redevable de deux commissions. Pour éviter cela, conservez toujours une trace des visites et des acheteurs présentés. Le bon de visite signé par chaque client est la pièce juridique de référence.
• Une négociation plus défavorable : Les agents sous pression pour conclure vite sont parfois tentés d’inciter le vendeur à baisser son prix, plutôt que de défendre sa valeur. À l’inverse, un mandat exclusif permet à l’agence de prendre le temps nécessaire pour convaincre les acheteurs.
• Une visibilité paradoxalement moindre : Les portails immobiliers mettent souvent en avant les annonces « premium » issues de mandats exclusifs. Ainsi, contrairement aux idées reçues, un mandat simple peut offrir moins de visibilité qu’un mandat exclusif, notamment sur les sites partenaires.

Par ailleurs, en France, l’agent immobilier n’est rémunéré qu’à partir du moment ou il a vendu le bien. Ainsi si une agence travaille pour vendre un bien mais que finalement elle ne réussit pas la transaction car elle se fait “doubler” par une autre agence : elle aura travaillé sans être payée. Il faut bien que ce coût soit répercuté ailleurs. Ceci explique que la commission est souvent plus élevée pour un mandat simple.

En cas de mandat de vente simple, le temps joue contre chaque agence. Cela signifie face à un acheteur potentiel qui est prêt à mettre un peu moins que ce que vous voulez, il sera tenté de vous convaincre de baisser le prix pour gagner la vente plutôt que de prendre le risque de la perdre en défendant votre prix.

Dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, l’agent dispose de plus de temps pour mener sa négociation et il peut prendre le risque de convaincre l’acheteur de monter sur le prix.

Donc contrairement à ce que pensent les propriétaires, on a souvent une meilleure visibilité quand on a une diffusion exclusive que quand on diffuse via plusieurs agences.